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No.42
2020.08.05
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스타법률사무소, 새롭게 시행되는 임대차 3법의 핵심
새롭게 시행되는 법에 따라 임대차 계약서를 작성하고 확인할 때 더욱 신중한 검토가 필요

임대차 3법 중 21년 6월 시행 예정인 전월세신고제를 제외한 나머지 2법인 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법 개정안이 7월 31일 임시 국무회의에서 의결됐다.

 

개정안은 세입자가 2년의 기본 임대 기간에 2년 연장 계약 요구를 한 차례 행사할 수 있도록 하는 계약갱신청구권과 기존 계약 갱신 시 임대료의 상승 폭을 기존 임대료의 5% 내로 제한하는 것을 기본으로 하되, 지차체가 5% 내에서 상한을 정할 수 있도록 한 법안인 전월세상한제의 내용을 담고 있다.

 

이러한 법 개정으로 인해 임대차와 관련한 여러 분쟁이 생길 것으로 예측되는데, 특히 계약갱신청구권과 관련하여 임대인의 계약갱신 거절에 대한 정당성을 판단하는 것에 분쟁의 여지가 있을 것으로 보인다.

만일 임대인 본인 또는 직계존비속이 실거주를 이유로 거절했으나 이러한 사유가 허위일 때 세입자가 손해배상청구 소송으로 대응할 수 있도록 법정손해배상청구권제를 도입했기 때문이다. 이는 세입자가 실제 손해를 입증하지 않더라도 사전에 법에서 정한 일정 금액을 손해액으로 인정해주는 제도로, 임대인은 자칫 본인의 거주를 이유로 계약갱신을 거부했다가 다른 임차인을 들이면 손해배상청구소송에 휘말릴 수 있으므로 계약 갱신 거절 시에도 법률적 문제가 없는지 검토가 필요하다. 


또한 기존 계약을 연장할 때 차임금에 상한 제한이 생겨 임대인 입장에서는 첫 계약 시 차임을 적절하게 정하는 것이 더욱 중요한 사안이 됐으며, 앞으로 임대인과 임차인 모두 변경된 개정안에 대해 명확히 파악하고 있어야 향후 논란거리가 없을 깔끔한 계약을 할 수 있을 것으로 보인다. 이 외에도 21년 6월 1일에 시행될 전월세신고제는 계약 30일 이내에 계약 사항을 신고할 의무를 부과하고 있어 개정되는 정책에 따라 앞으로도 다양한 법의 개정이 있을 것으로 판단된다.


다양한 사례의 대구 부동산 분쟁을 다루는 반월당에 위치한 대구 스타법률사무소의 명도소송센터에서는 “새롭게 시행되는 법에 따라 임대차 계약서를 작성하고 확인할 때 더욱 신중한 검토가 필요하다. 법 개정으로 인해 일어날 법적 다툼을 대처하기 위해 예외적 분쟁 상황을 미리 여러 방면으로 예측하는 것이 중요하다”고 전했다. 이어 “갑작스러운 법안 개정으로 인해 혼란스러운 대구의 임대인과 세입자의 임대차 관련 문의가 증가한 만큼 계약 시 꼼꼼하게 따져보시길 바란다”고 당부했다. 

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